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现在投资惠州合适吗?现在投资惠州是洼地还是深坑?

2020-08-08 05:49:04 

  关于惠州,向来有两个极端的派别,一个是挺惠派,说惠州是环深难得的价值洼地,一万多的房价迟早会被填平;一个是惠坑派,说惠州是一个巨大的房坑,无产业,天量供应,无法实现通勤,不过是过去、现在还是将来,都会有很多投资客被埋进这个大房坑

  目前在深圳,惠坑派占据主流,挺惠派不多,且多为中介。

  惠州到底是机会还是坑?现在小编例出八点给大家做参考一下~

  

  一:先来深度认识惠州

粤港澳大湾区

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  从地图可以看出,深圳北接东莞惠州,南与香港隔河相望,香港就不说了,东莞和惠州是两个唯二的环深城市。

  来看一看惠莞深这三个城市的面积人口和GDP对比。

惠莞深这三个城市的面积人口和GDP对比图

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  数据很实在,三个城市对比,惠州面积最大,11599平方公里,接近东莞的五倍,深圳的六倍;人口最少,东莞的1/2,深圳的1/4;经济最弱,东莞的1/2,深圳的1/6。

  一句话概括惠州,就是地大,人少,还穷。

  位于大湾区的惠州,紧临深莞两个富亲戚,为何经济迟迟未能起步

  

  二:四十年前,深圳划为经济特区之后,东莞抢先一步开放政策,引进了大量外资台资发展制造业,而惠州政府反应迟钝,错过了当年的投资进驻潮,等后期想再追赶已经难如登天了。

  目前东莞制造业实力雄厚,已是全球最大的制造业基地之一。而惠州仍以第二产业为主,电子、汽车和石化是惠州的三大支柱产业,电子和汽车产业多以组装为主,与东莞产业重合度高,处于劣势。

  大亚湾石化项目的引进,增加了GDP产能,但也让惠州付出了不小的环境资源代价,最有价值的海景资源地块,被石化污染打了折扣。

  再看地理位置,惠州位于大湾区的边缘,与广州深圳虽都有接壤但纵深都不够,相临的又是增城坪山这样的远郊片区。

  与东莞接壤最多,可是惠莞经济重合度很高,无法协同发展;加上惠州缺少人口红利,综合下来,惠州经济一开始失了先机,后期又有众多短板无法弥补,导致一步迟,步步迟。

  先天不良+后天不足,我们又怎么能责备惠州政府走土地财政之路呢。天生不是富二代,还不能卖家里的铲子吗

  惠州最大的优势,人虽然少,但地多啊,惠州全域一万多平方公里,土地资源实在是太多太多了。

  多年来,惠州眼巴巴地看着身边的深圳、东莞纷纷崛起,连珠海、佛山也都镶了一层金边,而个头最大的惠州,早习惯了常年呆在角落默默无闻。

  没想到的是,身边的深圳越来越开挂,中国房地产也开启了十多年的大牛市,惠州终于发现自己的存在价值:我临深,我地多,我可以无穷无尽的卖房子啊!

  惠州终于等来了属于它的光荣时刻。

 

  三:惠州虽大,能蹭概念的区域却并不多,主要集中在临深片区。

惠州周边图

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  临深又集中在大亚湾和惠阳片区,这两个片区都与深圳的坪山区接壤,惠阳区有惠州南站高铁可通达深圳北站,同时加上主城区的配套;大亚湾片区则主要靠海景旅居概念加持,这两个片区成了投资惠州的两大热点片区。

  而其他远离深圳的片区,除了惠城区做为主城区有部分投资客外,其他的惠东县、仲恺区、惠城区、博罗县、龙门县占比很小,几乎可以忽略不计。

  在挺惠派看来,深圳均价已超六万,坪山也接近四万,与坪山一路之隔的惠阳和大亚湾只有一万多,与东莞临深片区的两万多,三万多相比,这里是绝对的洼地,涨到均价两万是迟早的事。

  此外,深圳房价太高,刚需只能选择外溢,买不起东莞,就只能买惠州,曲线救国,因此,惠州未来是不缺接盘客的。

  临深概念打底,再加上14号延长线的一再炒作和大亚湾海景房的概念加持,惠州的房子一直卖的很火。

  从2012年到2018年,7年时间惠州一共卖掉了84.28万套商品房,卖房高峰期的16、17、18年,三年分别卖掉了15.7万、13.9万、17.5万套一手房。

  2018年,惠州共卖出了17.5万套一手房,4.3万套二手房,共计卖出房子21.8万套。

  21.8万套是个什么概念?2018年,深圳全年卖出新房加二手房共计9.4万套。也就是说,人口只有深圳1/4的惠州,卖出了深圳2.3倍的房子,而且绝大部分是新房。

  可以估算,其中至少有15万套是被投资客买走的,靠投资需求支撑的惠州楼市成色不足毫无疑问。

  靠投资需求支撑没有问题,问题在于投资最终能否落地,接盘客究竟有多少

 

  四:惠州的房子初看起来,真是很坑。

  坑一,经济弱,没有产业支撑,本地购买力羸弱;

  坑二,地太多,天量供应,一年卖出十几万套,投资客大多想玩击鼓传花的游戏;

  坑三,惠州紧临坪山,坪山是深圳的弱区,坪山区开发力度弱,界面很差,自顾尚且不暇,哪有力量去辐射惠州,目前深圳的资金和发展都在西移,坪山崛起遥遥无期;

  在这里我想多说几句,环一线是个大概念,但并非都有价值。

  以前做米宅北京时,我们曾经提出过真环京和伪环京的概念。

北京区域图

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  地处内陆的北京,面积大,边界线很长,环京共有十三县之多,分别是北三县(三河、大厂、香河)、固安、永清、涿州、廊坊、涞水、张家口、崇礼、丰宁、怀来和承德。

  虽然都是环京,运命却大不相同,紧临通州的北三县,由于有副中心和一体化利好,房价被炒到四万,现在仍是全国人民盯着的价值洼地,南三县固安永清和霸州,紧邻大兴,加上新机场概念,也一度被炒的火热。

  除了北三县和南三县,其他临着北京延庆、密云、平谷、怀柔这些大郊区的所谓环京区县,就真的价值不大了,除了在楼市最火爆的时候刷一把存在感,风口一停,最先摔下来的就是它们。

  所以,同样是环一线,价值却是分为三六九等的,惠州显然是比较靠后的那个。

  坑四,惠州临深绝大部分片区无法实现通勤。惠州紧临坪山,坪山是深圳的落后片区,缺乏中高端就业机会。住在惠州,工作在福田南山罗湖这些地区,每日往返通勤是不现实的。无法成为睡城,惠州的价值进一步拉低;

  坑五,惠州二手房市场非常不友好,无中介推介,信贷政策苛刻,再叠加目前的三年限售政策,惠州市场是买入容易卖出难。

  这个也很容易理解,惠州新盘太多,如果二手房渠道打通了,前期大量的投资盘会纷纷推向市场,与一手盘形成有力竞争,开发商还怎么玩,地还怎么卖?心里没有点b数吗

  说惠州政府依靠土地财政的,不靠卖地,你倒是给指条挣钱的明路。

  坑六,传说中的14号线延长线遥遥无期,据说已被发改委驳回,但沿线的几个预留站点已经靠地铁物业的概念,卖出了大量楼盘。

  写到这里,别说你,连我的心都拔凉拔凉的,惠州还能买吗?买了惠州还能卖出去吗?会不会像06年买入大亚湾一样,站岗十年,深度套牢。

 

  五:如果说惠州的房子是一个巨大的谎言,但如果信的人多了,谎言也会成真。

  上篇我讲了环京,环京十三县,相当一部分是伪环京,没有价值,确定是坑,那惠州类似伪环京,是否也算伪环深。

  本来应该是算的,然而,与环京相比,环深有一个最大的差别:选择太少。

  环京有十三县互相竞争,大家可以选择更有价值的北三县和南三县,而环深却只有东莞和惠州。

  惠州既远又偏经济差是事实,惠州楼盘坑多且深也是事实。可是,劝大家远离惠州的各位键盘侠,对钱不多,又不想离开深圳的刚需,你能给到他们更好的选择吗

 

  六:离深圳上一波暴涨已过去整整三年,这三年间,每一次盘整房价,我都得出一个无奈的结论,深圳又涨了!

  三年时间,深圳历经了多次调控、微跌、上涨、横盘的过程,房价最终走出了一个稳步上扬的曲线。

  和三年前相比,深圳大部分楼盘的价格上涨了15-20个点,单价5万多的涨到6万多,6万多的涨到7万多,7万多的涨到8万多甚至9万,一套两房或三房,总价上涨了一百万甚至更多。

  深圳的房子依然不愁卖,但刚需接盘已经越来越吃力。

  深圳人的工资是多少,来看两份不同版本的深圳平均工资统计。

各大城市平均工资

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  9300,9400,数据还是比较接近和靠谱的。

  目前在深圳,除去极少数月入十万的金领,和一部分月入四五千元的低收入阶层,大部分普通白领的薪资在8000-20000元之间。

  这个居橄榄形中段的收入阶层,数量最多,如果没有获得早年买房的红利,不管是个人还是家庭,以他们目前的收入和存款速度,在深圳买房是基本无望的。

  深圳虽然买不起,但几十万的首付,一两百万的总价还是承担的起的,这部分人群,在深圳两千多万的常住人口中,绝对值很是不低。

  深圳上班族,手里有几十到一百万现金,没有靠谱的投资渠道,只能选房产。

  有价值的二线,无房票,资金不够;三四五线,房价也都涨到了一万多,正如有条留言所说,工作在深圳,老家安徽阜阳某县的房价都和大亚湾持平了,如果一定要选一个,难道不选惠州选县城吗

  买在惠州,即使无法实现通勤,但在定居城市五十公里之外安个家,无论如何,也比买在四五六线更有价值,内心更踏实笃定。

  同时还心存希望惠州房价上涨后可以曲线救国置换回深圳。

  这是在惠州买房的第一类人。

  第二类,买给父母居住

  深圳基本都是外地人。

  父母在,不远游。既然选择了远游,那等父母年迈之时,还是会有相当一部分人要把父母接到身边养老的。

  住在一起不方便,再买一套没能力,就退而求其次,在惠阳或大亚湾花一百多万买一套给父母居住,一个多小时的车程,平时见面和照顾还是很容易的,对老人来说,也更喜欢这里的环境和气候。

  第三类,退休定居型

  第一代第二代深圳人已逐渐步入老年,他们这一代在深圳普遍有房,大多还在市区。

  这些人退休之后还住着大几百甚至上千万的房产,除了房子值钱,手头的现金并不多,对他们来说,住着千万房产也是一种资源浪费,有的还有子女买房需求。

  会有一部分人,或将房产留给子女,或将深圳房产套现,在惠州购买一套花园洋房自住,多余的资金用来帮补子女或者自己享受生活,这样选择的老年人目前有不少,未来只会更多。

  第四类,跟风投资型

  这一类,全国各个城市都有,城市越热,概念越强,数量就越多,惠州一年十几万套的销量,纯投资比例一定是不小的。

  第五类,惠州本地刚需

  第六类,旅居需求客户

  大亚湾有丰富的海景资源和宜人的气候,海景房不过一万多,和三亚、海口两万到五万的旅居产品比起来,竞争力很强。如果认真挑选,还能捡漏,比如米宅去年推出的华润小径湾团购,由于限价,当时均价只有一万二。

  对有旅居置业需求的客户来说,大亚湾的海景房是一个性价比很高的选项。

 

  七:分析之后我们发现,和很多投机严重,基本都是投资客在大举买入的城市相比,惠州其实有着很强的刚需支撑。这个支撑,主要来自深圳,随着深圳房价越来越贵,这个支撑会越来越强。

  因为,低价秒杀一切。

  卖了多年的房子之后,临深的惠阳楼盘目前到底是个什么情况,是鬼城还是人居大盘,会帮助我们进一步认识惠阳楼市。

  以惠阳的两个超级大盘龙光城和星河丹堤为例。

  龙光城,占地180万平米,建筑面积500万平米,紧临坪山。

  星河丹堤,占地150万平米,建筑面积260万平米,紧临惠州南站。

  星河丹堤,从2011年推出第一期,目前已开发至第四期,历经八年时间,社区已基本成熟。

广东城市工资

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  生活配套方面,周边的幼儿园,小学,中学一应俱全,超市有人人乐,沃尔玛和美宜佳,医院、银行等基础配套也都比较完备。

  交通方面,除了惠州南站高铁外,小区周边有几条公交线路,可以直达深圳。小区内配备了多趟楼巴实现双城通勤,还有很多拼车和巴士。

  从下面的巴士时刻表可以看出,早点6点20从星河丹堤出发,一个半小时可以到达罗湖的国贸地铁站。两城通勤似乎并不是我们想象的那样绝无可能。

星河丹堤夜景

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  当然,选择每天双城往返的还是少部分勇士,更多业主选择让父母和孩子住在星河丹堤的大房子,自己工作日住在深圳,周末返回惠州。

  因为入住率高,很多业主要入惠州户口,孩子才够积分就读配套学校,因为孩子读书的问题,星河的业主几乎年年维权。

周边公交站点

  惠州,究竟是洼地还是深坑?

  肯定有很多人会说花大量时间在路上不值得,往返交通费高,又要还房贷又要租房种种不合算。但请在吐槽之前,先看一看星河丹堤二手14000多的均价,扪心问问自己,你们能给这些刚需提供更好的选择吗

星河丹堤房价走势图

  龙光城的情况与星河丹堤类似,房价更低。

  大亚湾中心区,也有很高的入住率。

  所以,透过另一面看惠州,我们会发现,惠州的房子是被大量实实在在的深圳刚需托举起来的。目前一万多的价格,基本没有透支和水份。

  八:那么,问题来了,惠州到底是坑还是洼地

  硬币是有两面的,惠州尤其典型。

  如果单看惠州经济、楼盘供应量、与深圳的通勤距离,惠州绝对是一个大坑。

  再看硬币的另一面,临深片区缺乏竞争,深圳房价越来越香港化,大量刚需别无选择。惠阳的临深片区,最终一定会成为深圳刚需聚集地,再大的坑也迟早会被填平

  惠州一万多的价格,绝对不高,随着深圳均价的继续上涨,惠州优质片区涨到两万以上是迟早之事。

  但眼下的惠州也绝非洼地,每年的天量供应和无序规划,加上严重的同质化竞争,惠州房价横盘容易上涨难。如果惠州政府继续目前的卖地节奏,惠州房价还会在一万多的均价盘旋许久。

  那么,惠州的房子到底能不能买

  我的建议是,决心留在深圳,资金又不足的刚需完全可以买。

  但要选择临深片区的几个大盘,通勤距离至少可以保证每周的往返,买二手不要买新房,运气好的话能节省几十万,这几个知名大盘,未来出手时也比那些五花八门的小盘要容易的多。

  对于纯投资客来说,惠州不算是一个优质选项,尤其是想暴击的投资客,惠州一定会磨掉你所有的锐气。以政府卖地的节奏和决心来看,惠州注定是一个慢牛市场,楼盘众多,一旦选筹不慎,很可能数年不涨,卖不掉又租不出,成为传说中的惠州填坑侠。

  非临深区域的各类新盘,虽然宣传概念打的十足,但我就不建议去碰了,刚需的外溢是需要过程的,你等不了那么久。

  而大亚湾的海景房,遵循的则是另一条价值逻辑,在性价比足够的前题下,是可以买入的,可以选择自住,同时由于价低,也预留了一定的投资空间。

  这就是有坑也有机会的惠州,对标深圳,刚需外溢,未来数年仍然是惠州的投资逻辑。

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